Если у вас есть дети и вы опять в ожидании счастливого пополнения, то поневоле начинаешь задумываться, а хватит ли всем места в нынешней, казалось бы, большой и любимой квартире? Всем ли будет уютно и комфортно? И в мыслях вы уже видите более просторное жилище, где никто никого не стеснит. Но…вот и классическое, извечное «НО». Как начать процесс обмена либо купли-продажи недвижимости? Ипотека? Наследство? Накопления? Вопросы, известное дело, риторические. Только отчаиваться не стоит! Выход есть всегда!
Бартер.
Как вариант, вы пожелаете сменить меньшую жилплощадь на большую, но собственных средств едва хватает на «жизнь». Влезать в кредиты, как в ярмо? Складывать многие годы в копилку, экономя на всем? Позитива нет, а «расширяться надо просто позарез»… Что же делать? Да просто будем меняться! Варианты найдутся всегда, поверьте, не смотря на то, что живете вы в «малометражке» или в «элитке», пробуйте, не впадайте уныние! Например:
- меняем районы. Даже на окраинах сейчас располагаются вполне приличные, спокойные, с развитой инфраструктурой «спальники», и всегда найдутся желающие поменять свое жилье на ваше;
- находим квартиру подешевле. Если вы жили в элитной новостройке либо в доме «сталинской» эпохи то вам не составит труда разменять свою квартиру на жилище в панельном доме , а возможно, и в кирпичном (далее узнаете подробнее о типах домов);
- изменяем панораму. Живописный вид, которым вы любовались глядя с балкона 10 го этажа, вполне безболезненно можно изменить на « картины» детских площадок подъездных «палисадников» на 1-м этаже, если это вызвано жизненной необходимостью и удобством для семьи.
- выбираем жилплощадь в «ветхом» жилье – и очень скоро вы получите новую квартиру, но тут все же действовать надо быстро и осторожно, и меняя свою «трешку» на «четверку» в доме под снос, вы должны быть убеждены, что этот дом подлежит в ближайшем будущем ликвидации;
- находим «горящую» продажу. Людям по тем или иным причинам приходится переезжать, и они в срочном порядке будут вынуждены продавать жилье по цене ниже обычной до 20%, и если вы также «ускоритесь» с продажей своего дома, то вполне вероятно, что вы приобретете замечательную квартиру с одной, а то и парой «лишних» комнат.
Информация к размышлению: как вариант, можно построить дом за городом, продав свою «трешку». И мечты воплотятся в реальность, и метраж прямо «царский», если, конечно, вы согласитесь на время стройки пожить у тещи, либо свекрови. Слегка потесните родственников и потратите чуть больше нервов, но результат того стоит, это точно.
Все предлагаемые варианты, так или иначе ведущие к результату, само собой, не идеальны, но все они – это движение вперед к новому жилью, к лучшим условиям. Но также можно и пойти другим путем: обратиться к государству, взяв ипотечный кредит, хорошо при этом продумав свои финансовые возможности, а самое главное – не бояться!
Начинаем с материнского капитала.
Когда государство начало выплачивать материнский капитал, то далеко не все родители смотрели на данную выплату с оптимизмом, хотя за рождение второго ребенка и последующих сумма выглядела уже прилично (в 2012 г. – 387 640 рублей). Наши люди вообще не очень доверчивы ко всякого рода субсидиям, которые нельзя тратить. Но наличными, действительно, эту сумму вам не выплатят, да и не надо, если этот капитал можно использовать в решении квартирной проблемы, как вариант, так как потратить его еще можно только на образование детей либо будущую мамину пенсию.
Так что имейте в виду, что материнский капитал вы можете спокойно потратить на погашение кредита ипотеки, либо уплатить взнос в ЖСК (жилищно-строительный кооператив), либо платить по счету продавцу квартиры. Рассчитывая на этот капитал также можете покрыть большую часть расходов на строительство собственного дома, но тут будьте внимательны – домик то должен быть построен не ранее 2007 года! И еще, не стройте планов относительно ремонта – тут вам не удастся использовать материнский капитал, но на небольшую хитрость пуститься можете, не нарушая закон: если даже у вас есть собственные денежные средства в достатке, чтобы купить или обменять квартиру, то вы можете смело брать ипотеку, и вам безболезненно удастся погасить ее тем же самым пресловутым материнским капиталом. В итоге, вы экономите «наличку» и благополучно делаете ремонт.
Необходимая информация: сертификат на «мамины деньги» можете оформить в удобное для вас время при условии, что дитя ваше родилось после 1-ого января 2007 года.
Государственные программы региона.
Приобрести новое жилье можно также участвуя в жилищной программе. Предвидя скептическую улыбку, хотим сказать, что речь пойдет о новых современных моделях, а не об очередях на квартиры советского периода. На сайте правительства вашей области, ибо в местном департаменте вы можете узнать о действующих программах в жилищной региональной политике.
Государство вам поможет решить квартирную проблему тем или иным способом. Их два:
1) Выделение субсидии на определенное количество квадратных метров (стандартно – это 12 м на одного члена семьи), если норма превышена, придется «раскошелиться» из собственного кармана. Только на самом деле предупреждаем вас, это очень и очень сложно – процесс выделения субсидии очень затяжной и нудный.
2) Улучшение жилищных условий. Такой вариант, как правило, предлагается молодым семьям, которые могут в данной программе купить жилье по льготной цене, выбирая из нескольких предложенных квартир. Иногда, при рождении детей молодые супруги получают «в подарок» дополнительные метры, но тут будьте очень внимательны к условиям «дара», так как везде есть свои недостатки: вам нужно будет выплатить вначале от 10 до 20% стоимости полученного жилья, а затем надо будет расплатиться полностью. Еще, ко всему прочему, ваши пожелания вполне могут не совпасть с предлагаемыми вариантами квартир. И еще одна «горькая» пилюля: даже если вы соберете все необходимые документы, не факт, что программа будет работать сразу, возможно, придется ждать очень и очень долго.
Кредитно-ипотечный вариант.
Если с государственной помощью не повезло, пробуйте решить проблему сами, ни в коем случае не отчаивайтесь. Возьмите ипотеку, хотя очень многие считают этот вариант экономически невыгодным, так как бытует мнение, что это «ярмо» на многие годы. Если честно, «сермяжная» правда тут есть: за возможность распорядиться деньгами «тут и сейчас» придется выплатить проценты. Но, помня поговорку «волков бояться, в лес не ходить», в нашем современном мире при постоянно дорожающем жилье, можно смело делать ставку на ипотеку, т.к. цена квартирных метров у «ипотечников» фиксированная, так что инвестиции то очень благополучные, если заглянуть вперед.
Если вы возьмете максимальную сумму кредита, проследив, чтобы платежи не превысили половины доходов заемщиков и созаемщиков, и вы немного увеличите сумму, при этом уменьшая размер обязательного платежа (а не одинаковые платежи в течение всего срока кредитования), то с каждым месяцем бремя будет облегчаться, и 20-30 лет не покажутся такими уж бесконечными.
Приводим пример: допустим, ваш доход – 50 000 рублей, и в течение 20 лет вы будете обязаны отдавать ежемесячно на погашение кредита по ипотеке 25000 рублей. Но если вы будете отдавать 27500 и потихоньку сокращать сумму, исходя из своих финансовых возможностей, то через 15 лет и 8 месяцев вы будете платить всего-навсего 630 руб. в месяц! А если вы сможете отдавать по 30000 руб., то и кредит закроется через 13 лет и 2 месяца. А это, простите, уже совсем другая ситуация, вполне симпатичная.
А еще, вы не поверите, на ипотеке можно хорошо сэкономить, если взять в долг доллары либо евро, то ставки будут ниже, но, правда, и вам придется рассчитывать выплату уже на 2-3 года, в противном случае, прогноз курса валюты не получить на более длительный срок. Тем более, что от финансовых кризисов этот грешный мир не застрахован (2008 год очень ярко и больно «ударил» тогда по некоторым заемщикам, которые использовали тогда валюту).
Есть еще способ платить поменьше, поставив расчет на плавающую ставку: ее значение равно рыночной ставке по доллару или евро плюс 5-6%. Выгода такова: 2-3% в сравнении с точными ставками.
Сталинка или новостройка?
С деньгами разобрались, теперь определяемся с самой покупкой: где покупаем?
У новостроек есть два плюса, а именно: дом абсолютно новый, а стоимость чаще всего ниже подобных квартир на вторичном рынке.
Хотя минусов тоже хватит на вашу долю: возможен долгострой, да еще к тому ремонт в такой квартире обязателен, и соседи тоже начнут приводить все в порядок, так что запасайтесь «берушами», песни дрелей и перфораторов покоя вам не дадут. Да еще, ко всему прочему, ипотеку дают уже на половину построенного дома, если, конечно, дом не будут возводить сами банкиры.
И все знакомства с соседями также произойдут тоже после заселения – для кого-то это возможный минус.
А вот во вторичном жилье ремонт зачастую не нужен, и соседи давным-давно с этим покончили, и увидеть их (соседей) можно заранее.
Еще в преимуществах и достоинствах «вторички», может быть, самое главное то, что можно подобрать отличные, к тому же недорогие квартиры даже не в «хрущевках», а в «сталинках», где стены и потолки – мечта любого архитектора, а не только новосела.
Хотя, что греха таить, с документами во «вторичке» намаешься, будь здоров, и нельзя скидывать со счетов старые коммуникации и стены с трещинами, а цены –то повыше будут, чем в новостройке.
Так что думайте, господа хорошие, не прогадайте.
Чтобы не сомневаться, надо будет к риелтору идти, который проверит все документы и «чистоту» сделки, но ему придется заплатить от 1 до 5% стоимости будущей квартиры.
Порядочного специалиста тоже найти непросто, но можно, расспросив друзей, либо обратиться к ссылкам в интернете, выбрав агентство с безупречной репутацией. Зато, заплатив за услуги такого агента, вы уже перестанете нервничать: он сделает все, чтобы угодить вам и найти для вас желаемое.
• Помните, что ипотеку вы не получите ни за какие коврижки, если вы индивидуальный предприниматель, безработный либо малозарабатывающий, т.е. имеющий низкий доход, так как в последнем случае вы просто не смоете подписать у своего руководства справку по форме банка, даже если допустить, что у вас есть довольно высокая, но «серая» зарплата. Тут уж не надейтесь на кредит.
• Альтернативные варианты ипотеки. Надо знать, что кредит по ипотеке не дают на «хрущевки», «аварийки» или в домах ниже пяти этажей.
Объясняем: квартира, которая покупается – это залог, а продажа «неликвида» - дело муторное, почти безрезультативное, а долг банку возвращать надо. Так что, если вы проживаете в жилье вышеперечисленных вариантах, то банк вам откажет, однозначно.
Что делать?
1. Надо брать кредит под залог другой недвижимости: квартиры родителей, родственников. Этот способ хорош для покупки квартиры в новостройке на самом начальном этапе – этапе вырытого котлована, только помните, что этот вариант требует высокой финансовой ответственности и крепких нервов: вдруг не сможете отдать кредит? Тут уж сто раз подумайте… Да еще банк может выставить дополнительные требования типа того, чтобы в закладываемый квартире не были прописаны люди, которые не являются членами семьи собственника данного жилья.
2. Можно взять потребительский кредит: и суммы относительно небольшие, и вернуть их можно достаточно быстро. Справки, правда, высоки, зато документы рассматриваются за 2-3 дня, и под залог ничего отдавать не надо.
Рейтинг на жилищном рынке.
Стоимость жилья всегда зависит от географического расположения, учитывается буквально все: отдаленность или близость района от центра, сам район, транспортное сообщение, инфраструктура, но, естественно, что основной ценообразующий фактор – это, само собой разумеется, тип и возраст дома.
Предлагаем вам хит-парад по убыванию стоимости расположенного в них жилья:
• Монолитные и монолитно-кирпичные дома
• Современные панельные дома (серии П44Т, ПЗМ, КОПЭ и т.д.)
• Кирпичные и блочные дома «сталинской» эпохи
• Панельные дома серии П44
• Панельные дома, построенные в 60-70-х годах XX века (9-12 этажей)
• Кирпичные «хрущевки»
• Панельные и блочные «хрущевки» - пятиэтажки
• 2-4-этажные дома, за исключением дореволюционных построек, которые, напротив, очень и очень дороги.
